Se você comprou, herdou ou construiu um imóvel em Goiânia e descobriu que ele está "irregular" perante a Prefeitura, não está sozinho. É uma das situações mais comuns entre proprietários na cidade — e, na maioria dos casos, tem solução.
Neste guia você entende o que significa um imóvel irregular, por que isso importa e como funciona o processo de regularização.
O que é um imóvel irregular?
Um imóvel é considerado irregular quando a construção não corresponde ao que está registrado (ou não registrado) na Prefeitura e no Cartório de Registro de Imóveis. As situações mais comuns são:
- Construção feita sem alvará de construção
- Ampliação ou reforma não aprovada pela Prefeitura
- Imóvel sem Habite-se (certidão de conclusão de obra)
- Construção não averbada na matrícula do cartório
- Divergência entre a área construída real e a documentada
Por que regularizar o imóvel?
Um imóvel irregular limita o que você pode fazer com ele. Entre os problemas mais frequentes:
- Financiamento e venda: bancos, incluindo a Caixa Econômica Federal, normalmente exigem documentação regularizada para aprovar financiamento
- Inventário e partilha: processos jurídicos de herança costumam travar quando o imóvel não está averbado
- Valorização: um imóvel regularizado vale mais no mercado
- Segurança jurídica: evita multas, embargos e ações da Prefeitura
Como funciona o processo em Goiânia
O processo varia de acordo com a época da construção e a situação atual:
Construções posteriores a 19/10/1995 — passam pelo Alvará de Regularização, instituído pela Lei Complementar nº 314/2018, com atualizações da LC 349/2022 e LC 364/2023. Exige levantamento arquitetônico atualizado, ART do responsável técnico e comprovação da época da edificação.
Construções anteriores a 19/10/1995 — seguem pelo Alvará de Aceite, um processo mais simples, regulamentado pela Lei Complementar nº 314/2018.
Em ambos os casos, depois de emitido o alvará correspondente, é necessário averbar a construção na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis — só assim a regularização fica completa perante o Estado.
Documentos geralmente exigidos
- Certidão de registro do imóvel atualizada (até 90 dias)
- Levantamento arquitetônico ou projeto aprovado
- ART/RRT do responsável técnico
- Comprovação da época da construção (IPTU antigo, imagem de satélite datada, etc.)
- Documentos pessoais do proprietário ou CNPJ, se pessoa jurídica
A lista exata muda conforme o tipo de processo — por isso vale ter um responsável técnico conduzindo o levantamento desde o início, para não retrabalhar documentação.
Quanto tempo leva?
O prazo varia bastante conforme a complexidade do imóvel e o volume de processos na Prefeitura, mas em geral fica entre 3 e 12 meses do levantamento técnico até a averbação final em cartório.
Perguntas frequentes
Posso vender um imóvel irregular? Sim, mas o comprador assume o risco e normalmente não consegue financiamento bancário — o que reduz bastante o número de compradores interessados e o valor de venda.
Regularizar é caro? O custo varia conforme o porte do imóvel e a complexidade da situação. Em geral, o custo da regularização é bem menor do que a valorização e as opções que ela destrava (financiamento, venda facilitada).
Preciso de um engenheiro para regularizar meu imóvel? Sim — a lei exige ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para conduzir o levantamento e assinar o processo junto à Prefeitura.
Se o seu imóvel se enquadra em alguma dessas situações, a Carvalho Engenharia cuida de todo o processo — do levantamento técnico à averbação final em cartório — em Goiânia, Aparecida de Goiânia, Anápolis e região.